マンションの崩壊は不可避か

2013/6/10作成

特集が気になって、久しぶりに週刊東洋経済を買ってみました。

「マンション時限爆弾」ということでかなりショッキングな見出しではあるのですが、内容を読むと別に煽りでもなんでもありません。ここに書かれている老朽化マンションの崩壊は多くの分譲マンションで実際に起こることでしょう。

それは別に週刊東洋経済が今回取材して初めて明らかになったというわけではなく、ある程度分譲マンションについて知っている人なら既に知っていたことです。私ですら知っていたことですから。ただ、今回の記事を読んで思ったのは、老朽化マンションの崩壊は脅し文句的に言われていたのが、不可避になったであろうこと。そして、その実例も少なくない数で出始めているということではないかと思います。つまり、10年前から言われていた危機に対して、政治も行政も業界も、結局は何の手も打つことができず、最悪の事態を迎えつつあるということではないかと思います。

特集記事についてはそういう感じです。記事が掲げる対策はコミュニティの構築と活性化というのは、従来の私の思っていたことと一致しますので違和感はありません。一方、老朽化マンションの解体についてあまり触れていないのはちょっと不満。私としては以前もマンションを建替えてはいけないで書きましたとおり、老朽化したマンションを建替えするのには反対で解体するべきだと思っています。

住民の高齢化と建物の老朽化という二つの老化に直面するマンション。それに対して無策であるなら、スラム化・廃墟化という末路しかありません。そうなっても私有財産であるわけですから、行政も手を出すことはできませんから、防犯上・防災上の問題を引き起こすことにもなります。こうなると分譲マンションという仕組みそのものが悪であるかのような気もしてきます。放棄された分譲マンションを強制的に収用できるような法整備が必要かもしれません。

そして、区分所有者として出来ることは何か。もちろんコミュニティを活性化させて管理組合を機能するようにすることが大事なのですが、個々人の力ではそこまでも難しい。となると、崩壊する前に売って逃げようというのも、個々人の判断としてはやむを得ないのではないか。そんな暗い気持ちになりました。

(2019/2/19追記)

廃墟マンション崩壊の危険 アスベスト露出、飛散の恐れも

おそらく同様の例は日本中あちこちで見られるようになっているとは思いますが、たまたまニュースで見かけましたのでこちらでも触れておきます。

滋賀県野洲市にある築47年の老朽マンションが崩壊寸前になっているというニュースです。 3階建て9戸というのは現代からみると小規模ですが、50年前なら普通だったのですかね。 10年前から住む人が居なくなっていたそうで、この10年間で廃墟化がすすんだことがうかがわれます。

記事には写真も載っていますが、これを見るとかなり衝撃です。廃墟マンションと言って想像されるレベルをはるかに超えている。 壁や天井も崩落し、危険でとても建物に立ち入るどころか近づくことすら容易ではなさそうです。 いつ建物が倒壊してもおかしくないように見えます。

昨日今日にここまでいきなり廃墟化が進んだわけではないでしょうから、部外者としてはなんでこれまで放置していたんだって気もしますが、当事者だって自治体だって近所の人だって別に放置してたわけでもないんでしょうね。 そう簡単に解決できる問題でもない。

このマンションの場合、10年も誰も住んでないにも関わらずなんと9戸中7戸の区分所有者と連絡が取れる状態にあるそうです。7戸の区分所有者は全員解体に賛成しているそうですから、大変惜しい。 あと1戸の賛成が得られれば5分の4の賛成で解体決議ができるのですが、残りの2戸の区分所有者は連絡がつかないそうです。 と思うのですが記事には解体には全員の賛成が必要とありますね。 古いマンションは何か要件が違うのか、それともこのマンションの管理規約が古いままで全員の賛成が必要な条項が残ってしまっていたのか。 だとしたら放置された管理規約も時限爆弾になりえるということですかね。

上の文章を書いた際には行政による強制解体は不可能だったのですが、その後「空家等対策特別措置法」という法律ができたために、行政による代執行が可能にはなりました。 この法律は廃墟マンションの対策にとって大きな前進ではあるのですが、だからとって行政がほいほいとマンションを解体できるわけでもない。 あくまでも最後の手段でしかないのですよね。

最終的には行政が解体するしかないわけですが、そのための費用を行政が出すことにももちろん問題はあります。 安易に行政が解体費用を出してしまうと区分所有者の逃げ得を許してしまうことになり、モラルハザードが起きるでしょう。 だからといって区分所有者の責任で行政が手を出さないでいると、周辺住民にも地域にとってもマイナスになってしまう。 せめて解体後の土地を売却した費用で解体費用が賄えればいいのですが、地価の下がっている地方ではそれも難しい。

ほんとこれ、どうしたらいいんでしょうねぇ。

(2019/6/12追記)

なぜ「分譲マンション」の廃墟化を止められなかったのか…異例の「行政代執行」で解体

滋賀県野洲市の廃墟マンションが行政代執行による解体が決まったそうです。 ひとまず前進ですが、このあと解体費用が所有者から回収できるかどうかという問題も残ります。 ともあれ、関係者の皆様ここまでこぎつけるのも大変なことだったと思います。 お疲れ様でございます。 私なんぞがこんなところで書くことではないとは思いますが。

ところで私、解体決議は区分所有者の5分の4の同意で出来ると思ってたのですが、改めて二つの記事を読むと全員の同意が必要とありますね。 建替決議は5分の4でよかったと思いますが、解体決議はまだ全員の同意が必要なんでしたっけ。 解体決議についても5分の4で出来るようになったというのをどこかで見たような気がしたのですが、勘違いだったようです。 失礼いたしました。


あおやぎのさいと2.0 マンション談義