我が家は住宅ローンの2/3を住宅金融公庫で、残り1/3を銀行で組みました。住宅金融公庫は当初10年の金利が2.6%で、11年目からは4%です。銀行は3年固定を2.35%ですが、0.5%の金利優遇を受けて1.85%です。
この場合、住宅ローンの繰り上げ返済をどうやってするか。わたしが考えたのは「その時点でもっとも支払い利息が高いものの返済に充てる」です。よく言われるのは全期間固定の住宅金融公庫が安心だから、金利が上がるリスクのある銀行を先に返すという事ですが、わたしはそうは思いません。住宅金融公庫だって11年目からは4%に上がります。ただその上がり方が今分かっているだけです。銀行の方が金利が安いのなら、金利の高い住宅金融公庫から返していくべきです。銀行の金利が上がったら、その時は銀行に繰上げ返済をすればいいのです。
支払い利息が高いものから繰上げ返済していきますから、普通は利率の高いところから返していく事になります。もしくは、利率は低くても借入金額が高いところは利息が高くなりますから、その場合は利率の低い方を先に返していきます。極端な例を挙げれば、利率が年利100%でも借入金額が1万円ならば、利息は年間に1万円しか発生しません。住宅ローン全体からすれば大した利息ではないので、放置していても問題にはなりません。
このような繰上げ返済戦略で、当分は1年に1回は繰上げ返済をする予定です。厳密な試算をしていませんが、このような戦略がもっとも住宅ローンの返済総額が少なくなると思います。今度、きちんと計算してみようと思います。