中古マンションの買い方

2005/10/12作成

中古といえどもマンションには違いがありません。購入時の選択方法として、立地だとか間取りだとかの見方は新築マンションも中古マンションも同じです。ここでは、中古マンションならではのマンション管理の面からのチェックポイントを書いてみたいと思います。

修繕積立金
古いマンションの場合、修繕積立金が月額100円なんてところもあるそうです。こんな金額では、とても大規模修繕工事を実施する役には立ちません。莫大な一時金を支払うことになるか、最悪大規模修繕工事が実施できない可能性があります。また、修繕積立金の積立額が十分であるかも要注意事項です。積立額の目安は住宅金融公庫のウェブサイトが参考になります。
管理費・修繕積立金の滞納
前の所有者が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は住戸に帰属します。ですので、その滞納分は新たに購入した人が払わなければなりません。滞納状況は建物の重要事項として説明されるはずですが、念のために確認しておきましょう。もし滞納があるようなら購入前に滞納を解消してもらうか、その分値引きをしてもらうべきです。
管理規約
管理規約の条文を読んで問題点があるかどうかは素人にはなかなか難しいかもしれません。その場合の簡単なチェックポイントは管理規約の改正時期。10年20年に渡って全く改正されていないとしたら、管理組合活動があまり活発でない可能性があります。
管理組合会計決算書
赤字の場合、その理由も聞いてみましょう。やむを得ない理由で、単年度のみの赤字ならそれほど問題ないと思います。慢性的に赤字であったり、累積赤字があるようだと危険です。
長期修繕計画
長期修繕計画が無いなら、お話になってません。あっても、絵に描いた餅であったなら、やはり意味がないですね。計画通りに修繕工事が行われているか、工事の実施状況もチェックしましょう。もし、大規模修繕工事が計画より何年も遅れて実施されていたり、実施されていない場合は、非常に危険です。また、計画外の修繕工事が実施されている場合は、その理由も聞きましょう。何か問題があったのかもしれません。
総会議事録
議案が決算報告、予算承認、役員選出だけだったとしたら要注意です。マンション管理組合が機能していない可能性があります。現に居住して組合活動が行われているなら、何か一つくらいは議案が追加されるのが普通だと思います。また、総会の出席者が極端に少ない場合、他の区分所有者のマンション管理に対する意識があまり高くない可能性があります。

問題は、ここに挙げたような書類は実際には不動産屋さんに請求してもほとんど提供してもらえそうにないという事でしょうか。管理組合側としてもあまり外部に出したくない資料ではありますよね。でも、高価な買い物の仕様に関わる資料ですから、出来るだけ請求するべきだと思います。

(2012.7.26追記)

植栽管理
大抵のマンションでは敷地内に植栽があるかと思いますが、これが荒れ放題になっていたら注意した方がいいでしょう。なお、多少の荒れ程度では問題はないと思います。毎日剪定をするわけではありませんから。そうではなくて、何年も手入れしてなさそうなくらい荒れていれば、それは管理状態が良くない可能性があります。具体的に考えられるシナリオとしては「管理費会計が赤字」→「必要最低限の出費に抑えるために、省ける管理作業は省く」→「植栽管理などは手を抜かれる」というような状態になっている可能性があるかもしれません。
掲示板
マンションの共用部分に掲示板があるかと思いますが、ここの掲示物のチェックもしておいたほうがいいでしょう。といっても掲示物があるからダメというわけではありません。大抵のマンションでは騒音、ペット、ゴミ、自転車などで問題は発生するものです。大事なのは、これらの問題に管理組合が解決に向けて取り組んでいるかどうかという点です。ですので、管理問題に関する掲示がなされていても、それはむしろ好印象です。逆に掲示物がほとんどないというのは、まともに管理されていれば有り得ないことですので注意が必要です。また、明らかに古くなった掲示物が何年も放置されていたりするのも、管理状態が良くないことを示している可能性があります。

あおやぎのさいと2.0 マンション談義